土地の値段はひとつじゃない――自宅の「今の価値」を知っておく理由

9月15日、2026年の基準地価が公表されました。全国平均は全用途で1.5％、住宅地で1.0％、商業地で2.9％の上昇です。地元の福岡市でも、住宅地は5.5％、商業地は8.1％上がりました。

こうしたニュースを見ると、「自宅の土地も値上がりしているのだろうか」と気になるところです。

では、「今お持ちの土地は、いくらですか？」と聞かれたら、答えられるでしょうか。

購入したときの金額なら覚えていても、今の価格となると分からない。固定資産税の納税通知書は見るけれど、売る予定もないので、それ以上は調べていない。そんな方も多いのではないでしょうか。

ただ、自宅は家計の中でも大きな資産です。その価値が分からなければ、家計全体の財産がどのくらいあるのかも、正しくつかめません。

「何のための価格か」で、答えが変わる

土地の価格について、不動産に詳しい人なら、こう聞き返すかもしれません。

「それは、何の基準で評価した価格ですか？」

土地の値段は、ひとつではありません。売買の目安にする価格、相続税を計算するための価格、固定資産税を計算するための価格が、それぞれあります。

※東京23区の固定資産税は東京都が扱います。路線価がない地域では、相続税評価に倍率方式を用います。

宅地では、おおまかにいえば、相続税路線価は公示価格水準の8割、固定資産税評価額は7割を目途に評価されます。同じ土地でも、税金のための評価額と、売買で考える価格が違うのはこのためです。

つまり、納税通知書の金額を見て「この値段で売れる」と考えるのは違います。まず、何に使う価格なのかを確認することが出発点です。

路線価と相続税の関係については、こちらの記事でも取り上げています。

基準地価は、自宅の値札ではない

今回のニュースになった基準地価は、都道府県が7月1日時点の土地の価格を調べるものです。2026年の調査対象は、全国2万1,466地点でした。

住宅地などでは1平方メートル当たりの価格が示されます。建物がある土地でも、建物の価値を含めず、更地として評価します。

1月1日時点の公示地価と、7月1日時点の基準地価。両方の調査で共通する地点を見れば、半年間の地価の動きも確認できます。

ただし、これらは選ばれた地点の価格です。福岡市の住宅地が平均5.5％上がったからといって、自宅の土地も同じだけ上がったとは限りません。

同じ地域でも、駅からの距離、道路への接し方、土地の形、広さ、建てられる建物の条件などで、価格は変わります。地域の平均は相場の方向を知る手掛かりであり、自宅そのものの値札ではないのです。

土地と建物を合わせて、今の価値を考える

マイホームを考えるときは、土地だけでなく建物も含めて見なければなりません。

建物の価値は、築年数や構造、維持管理の状態、修繕・リフォームの内容などに左右されます。土地が値上がりしていても、建物を含めた自宅全体の価値が、同じように上がっているとは限りません。

マンションなら、部屋の階数や向きに加え、建物全体の管理状況なども価格に関わります。土地の指標だけで自宅の価値を判断することはできません。

私も、不動産を売り買いしてきた経験から、物件を見ると「いくらくらいか」「需要はあるか」、投資用なら「利回りや収支はどうか」と考える癖があります。同じ物件でも、住まいとして見るのか、収益を生む資産として見るのかで、確認する点が違います。

家計の財産を把握するために知りたいのは、購入時の金額でも、税金のための評価額でもなく、土地と建物を合わせた現在の市場価値です。

売る予定がなくても、知っておく意味がある

今の家に住み続けるつもりでも、将来、住み替えや介護施設への入居、相続などをきっかけに、売却を考えることがあります。

その段階になって初めて「思っていたほどの価格では売れない」と分かると、次の住まいや資金の計画も変えなければなりません。おおよその相場を知っておけば、早い段階から選択肢を考えられます。

住宅ローンが残っている場合は、現在の価値とローン残高を比べることも大切です。

売却価格でローンを完済できるのか。それとも、預貯金などから補う必要があるのか。売るかどうかを決める前に、こうした家計の状態を確認できます。

実家について売却か保有かを考える際の順番は、別の記事で整理しています。

自宅だけでなく、家計全体の「純資産」で見る

自宅の価値を知る一番の意味は、家計全体の純資産を把握できることです。

純資産とは、不動産や預貯金、投資信託などの資産から、住宅ローンなどの借入を差し引いた金額です。

たとえば、次のような家計を考えてみます。数字は説明のための仮例です。

自宅の時価より、ローン残高のほうが500万円多い状態です。それでも、ほかの資産を合わせれば、家計全体の純資産はプラスになります。

2,000万円＋1,000万円－2,500万円＝500万円

不動産だけを見て「借金のほうが多いから危ない」と決めつけるのではなく、家計全体で確認する必要があるわけです。

ただし、純資産がプラスでも、その全額を自由に使えるわけではありません。売却には仲介手数料などがかかり、利益が出れば税金の確認も必要です。売った後の住まいの費用や、手元に残す生活資金もあります。投資信託などは、売却する時期によって金額が変わります。

先ほどの例では、自宅を売ってもローンが500万円残ります。金融資産1,000万円のうち500万円を返済に回せるかどうかは、今後の暮らしに必要なお金を踏まえて判断します。

反対に、純資産がマイナスでも、直ちに自宅を売るべきだということではありません。毎月の返済に無理がないか、手元資金は足りているか、いつまで住む予定かを合わせて見直すための材料になります。

大切なのは、資産の金額と、実際に使えるお金の両方を把握することです。

自宅の時価は、どう調べるか

毎年、正式な鑑定を依頼する必要はありません。まずは身近な情報から、価格のおおよその幅をつかむだけでも役立ちます。

公開された取引事例は、補助資料として参考にする

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、公開されている取引事例や公示地価、基準地価などを確認できます。ただし、すべての取引価格が掲載されているわけではなく、条件の近い事例が見つからない場合もあります。このサイトだけで自宅の時価が分かるものではなく、相場を考える際の補助資料として参考にしてください。

不動産会社の広告などに載っている、売り出し中の物件の価格も参考になりますが、売り出し価格と、実際に成約した価格は分けて考えます。

税金の評価額は、補助的な目安にする

宅地の固定資産税評価額を0.7で割る方法などは、公示価格水準のおおよその目安を考える手掛かりになります。相続税路線価も、0.8で割ることで同様の参考になります。

ただし、こうした逆算で分かるのは、公的な価格水準の目安です。個別の条件で変わる売却価格や、建物も含めた自宅の価格が、そのまま求められるわけではありません。

納税通知書などを見る際は、「課税標準額」ではなく「評価額」を確認します。住宅用の土地では税負担を軽くする特例があるため、課税標準額は評価額より低くなっていることがあります。建物に土地と同じ割合を当てはめることもできません。

売却を考えるなら、複数社の査定を比べる

実際に売却を検討する段階では、複数の不動産会社に査定を依頼し、金額だけでなく、その根拠や売却までの見通しを聞くとよいでしょう。

不動産会社の査定は、売れると見込む価格の提案です。高い査定額が示されたからといって、その価格で売れるとは限りません。近くの成約事例や、売却に必要な期間も含めて比べたいところです。

なお、不動産会社の査定と、不動産鑑定士による鑑定評価は別のものです。財産分割などで専門的な評価が必要な場合は、目的に合った専門家へ相談します。

自宅も、家計の財産として把握しておく

土地の価格には、それぞれ役割があります。税金を計算するための評価額と、実際の売買で考える価格は、分けて見る必要があります。

売る予定がなくても、自宅の今の価値を知っておけば、住宅ローンとの関係や、家計全体の純資産が見えてきます。将来の住み替えなどを考えるときにも、判断の土台になります。

公開されている取引事例や公的な価格は参考資料とし、具体的な売却価格の目安を知りたいときは、複数の不動産会社に査定を依頼します。その目安をローン残高や金融資産と並べ、自宅も家計の財産として把握しておきたいものです。

住まいを持つか借りるかについては、こちらの記事で暮らしと出口の両面から考えています。

参考資料

• 日本経済新聞「きょうのことば 基準地価 土地売買の目安に」（2026年9月16日）
• 国土交通省「令和8年都道府県地価調査」（2026年9月15日）
• 国土交通省「公的土地評価の比較」
• 福岡市「令和8年地価調査」
• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
• 福岡市「土地に対する課税」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

※制度や数値は2026年10月時点の情報です。不動産の価格は、個別の条件や市場環境によって変わります。本文の計算例は考え方を説明するためのもので、実際の査定額や売却代金を示すものではありません。税務上の評価や具体的な売却・財産分割については、税理士、不動産会社、不動産鑑定士などにご確認ください。